张影、朱进委员：

您提出的关于完善商品房预售制度的提案收悉，现答复如下：

商品房预售制度至今已实行三十年。上世纪90年代，在内地城镇化进程初期，商品房供给出现短缺现象，借鉴香港的“卖楼花模式”，内地逐渐开始预售模式试点。1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》正式在法律层面确认了商品房预售制度，商品房预售逐步成为我国市场普遍认可的房屋交易形式。从好处来说，该制度解决了早期房企开发资金不足问题，增加了住房供给，推动了我国房地产行业发展以及城镇商品房建设，但也同时带来了风险隐患，在预售制度下，购房者需要先缴纳购房首付并进行按揭还款，项目竣工后才可以收房，但商品房项目不能顺利交付等问题时有发生，虽然各地对开发企业经营行为、预售资金使用等方面进行了监管约束，但仍有部分购房者的权益没有完全得到保障。

为保障我市商品房市场平稳健康发展，我局会同发改委、市场监管、人行、金融管理等相关部门，结合我市房地产市场实际，主要采取了以下举措：

一是实行商品房预售资金监管制度。2018年9月起，市区正式推行“政府监管、银行配合、专款专存、专款专用”的预售资金监管模式，购房人缴存的预售资金直接存入政府部门开设的预售资金监管专户，开发企业向监管实施机构申请使用重点监管资金时，必须根据预售项目工程形象进度及拨付比例进行申请。对问题项目实行监管资金定向拨付机制，加强预售资金使用审核，直接将监管资金“点对点”定向拨付至项目建设的相关单位，确保预售资金用在本项目工程建设，防范资金挪用风险。

二是严格审批商品房预售许可办理。对开发企业办理商品房预售许可的申请，依法依规严格审核，保障项目达到预售条件。在预售许可过程中，明确与商品房预售资金监管、项目基本信息公示等内容关联，要求开发企业在项目售楼现场、商品房买卖合同中对企业信息、房屋信息、预售资金监管信息等内容进行公示和明确，并严格履行告知义务。在商品房合同备案过程中，结合预售资金入账情况进行备案审核，监管专户中存满合同约定首付金额后方可进行合同备案。

三是建立房地产市场主体信用体系。2019年以来，市区陆续出台《南通市房地产开发企业信用信息管理暂行办法》《南通市市区房地产经纪机构信用管理办法（试行）》，结合开发企业经营行为，按年度核定开发企业信用等级，并对信用良好企业予以政策激励，对信用不良企业实施联合惩戒。2022年，结合我市房地产市场中，普遍存在开发一个项目即设立一个子公司的情况，出台了《关于建立房地产市场主体“白名单”制度的通知》，从以“惩”为主转为以“优”为重，将经营稳健、信誉良好的优质开发企业纳入“白名单”动态管理，推动市场主体“优者更优”。

四是做好房地产领域风险化解处置。市级层面成立了由网信办、中级法院、公安局、司法局等部门以及属地政府（管委会）组成的房地产涉稳项目处置工作专班，加强对房地产涉稳项目的风险防范化解能力，对矛盾风险较多的问题楼盘形成领导包案。对出现资金问题、存在停工烂尾潜在风险的在建问题楼盘，督促开发企业落实主体责任，主动通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式多渠道筹集资金，保障项目建设交付。

五是搭建多渠道矛盾纠纷化解路径。加强商品房纠纷矛盾多元化解工作机制，依托智慧法院以及市域治理现代化建设成果，积极推广线上调解、司法确认“一站式”服务，构建区域商品房买卖合同纠纷联动化解受理、处理和大数据综合平台，对事项办理进行详细记录，促进多元解纷可视化。注重使用法院类案裁判规则组织调解，让当事人了解诉讼风险，合理构建心理预期，重大、复杂案件实行联合调解。调解不成的案件，引导当事人通过诉讼、仲裁等合法途径解决矛盾纠纷。

当前，尽管我市房地产市场总体保持平稳健康发展态势，但房地产领域仍存在较多矛盾纠纷和风险隐患，您从信息披露、资金监管、违规查处、信用评价、信息公示等角度出发，在完善商品房预售制度方面提出的具体建议，对我们的工作有着非常重要的指导意义。下一步，我们将认真采纳您的建议，在当前工作的基础上，通过更多有效措施，促进我市房地产市场的健康发展。

一是进一步加强项目信息披露。督促并监督开发企业加强预售项目信息的公示、公开，鼓励开发企业运用实体样板间、售楼现场图文展板、自媒体平台等多种途径，详尽展示项目建筑质量、规划设计等具体内容。对购房业主关注的施工工序、建材使用等项目建设进程及时定向发布，对防渗漏工序、地库防水、屋面防水、门窗塞缝等关键工序，鼓励开发企业通过邀请购房业主现场监督等方式，多渠道开拓业主知晓、多方参与的信息公开路径。

二是进一步规范资金监管机制。在前期商品房预售资金监管工作基础上，根据国家部委提出的规范商品房预售资金监管工作的要求，结合我市市场实际，目前已完成新版《南通市商品房预售资金监管办法》的出台工作。相较此前工作，新版预售资金监管办法面向范围更广、监管要求更高、风险防范更全，可实现全市域范围政府监管、银行配合、专款专存、专款专用的预售资金监管模式。在保障预售资金安全的具体操作上，进一步明确了根据工程造价确定监管额度、监管额度内资金定向拨付至项目参建单位、购房人解除商品房买卖合同退款路径、风险项目资金应急处置等，将更加科学、有效地保障我市商品房预售资金安全，减少购房人交易风险。

三是进一步提升市场监管力度。持续加强房地产市场秩序规范和整治，加大对开发企业和市场的监督力度，会同行政执法部门，提高对房地产领域违规行为的查处和处罚力度，严防恶意跌价、恶意降标、重大质量缺陷等问题发生；持续完善多部门联动化解机制，保障房地产领域矛盾纠纷有效化解；持续守住房地产风险底线，“一项目一策”协助开发企业解决发展难题，防范项目资金断裂、烂尾等重大风险发生，保障资金安全和购房人合法权益，保障市场平稳过渡；探索实行现房销售试点，鼓励本地国企加强与头部企业合作，提升企业开发能力和项目品质，降低交付风险。

四是进一步完善市场信用体系。持续完善我市房地产市场主体信用评价及信用公开体系，落实落细房地产市场主体“白名单”制度；研究实行将项目公司不良信息同集团公司、个人同步关联，将房企信用信息与公共资源交易平台对接，拓宽房企信用信息公示和查询渠道，推进公共信用信息联合奖惩措施在工程建设等领域应用；在土地出让过程中，持续加强企业经济实力、技术资质及项目开发经验的考察，选择经营稳健、口碑较好、注重品质的优质开发企业在我市拿地开发投资，从源头加强行业“洗牌”。

五是进一步做好市场信息公开。持续完善我市“通房e办”微信小程序功能建设，在当前已实现可售房源查询、二手房源信息发布、房屋租赁备案、商品房合同备案等业务的基础上，继续拓宽开发企业信用信息、市场运行动态等内容的延伸及拓展，为购房人提供全面、及时、透明的市场信息公示平台。

最后，感谢您对我们工作的关心和支持，感谢您提出的宝贵建议。我们也将持续完善优化房地产管理工作，积极构建平稳健康、安全有序的市场环境，欢迎您对我们的工作进行指导、监督！

南通市住房和城乡建设局

2024-09-05