芮莉代表：

您提出的关于规范小区物业费收取标准和服务的建议收悉，现答复如下：

您在建议中提及的问题，一定程度上反映了我市物业服务企业的管理服务水平与广大业主的期盼还有一定差距。我们将坚持问题导向，致力于物业管理行政职能转变，深度实施管理体制下沉，突出常态长效，加速推进物业管理纳入社区建设管理体系，规范物业服务企业经营服务行为，逐步破解物业管理难点问题，不断提升居民生活满意度。

一、不断规范住宅物业前期物业服务收费管理

为了避免小区业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。我市业主大会成立之前的普通商品住房物业服务收费,实行政府指导价，由建设单位和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，其物业服务收费标准需报价格主管部门核准、备案。开发建设单位销售物业时，应当向物业买受人明示前期物业服务收费标准，并与买受人签订前期物业协议。关于您提及的空置房物业费按70%交纳的建议，2018年12月底出台的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏发改规发〔2018〕3号）未做明确表述，市发展和改革委员会正组织开展物业服务收费调查研究，就空置房优惠政策将广泛听取社会各界意见建议，并联合住建部门制定物业服务质量等级标准，制定出台相适应的收费标准。

二、积极防范化解住宅小区开发企业遗留问题

严把新建小区验收关，由相关部门共同组织小区综合验收，对不符合规划设计、设施设备不配套、工程质量不达标的，坚决不予验收通过，并建立验收追溯机制，督促验收单位和验收人员认真负责，把开发建设遗留问题降到最低。进一步规范物业承接查验，鼓励以前期物业服务企业为主，街道、社区、物业行政主管部门、业主代表等共同参与物业交接验收，探索推广委托第三方专业机构进行，并对承接查验结果承担责任，防止前期物业企业或第三方机构玩忽职守或帮助开发企业掩饰隐瞒物业质量问题。充分利用老旧小区整治改造时机，筹集专项资金，系统性解决雨污管网、停车场地、通信网络、水电气等配套建筑和设施设备的存量遗留问题，协调业主、物业服务企业、开发企业积极有效化解矛盾。

三、持续强化对物业行业的监督管理

2017年，国务院取消物业服务企业资质管理后，对物业服务企业的监管缺少了一个有力的抓手。为确保日常监管高频长效、物业服务质价相符，维护广大业主的合法权益，市住建局每年持续组织开展物业管理小区环境维护和电梯、消防安全“421”常态检查，以小区环境秩序维护和电梯、消防安全工作检查为主，每月检查4次、通报公示2次，每季度现场点评1次，通过检查问题与督促整改交替推进，督促物业服务企业提升服务质量。2021年，我市启动了为期三年的住宅小区物业服务品质提升活动，由各县（市、区）物业管理行政主管部门主导，分步推动完成商品房小区、有专业化物业管理的老旧小区和拆迁安置房小区物业服务品质提升工作，逐一排查梳理，逐一建立小区档案和问题清单，按照“一小区一标准一方案”制定提升措施，督促物业企业落实整改，提升服务品质。

四、不断健全物业服务信用评价体系

为做好取消物业服务企业资质的后续管理工作，推进物业服务行业信用体系建设，规范物业服务企业和项目负责人经营行为，根据住建部《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2017〕75号）、《省政府关于印发江苏省社会信用体系建设纲要（2015-2020）的通知》（苏政发〔2015〕21号）和《南通市住宅物业管理条例》，结合近几年我市物业服务企业信用档案管理工作情况，今年4月修订印发了《南通市物业服务企业及项目负责人信用信息管理暂行办法》，对物业服务企业和项目负责人经营管理情况实施信用星级评定，加强信息披露及使用，实行守信激励、失信惩戒，将企业信用等级作为分类监管、评先评优、招标投标的重要依据，促进优胜劣汰。

五、广泛开展物业管理政策法规的宣传培训

加强对街道（镇政府）、社区居（村）民委员会一线物业管理工作人员的业务指导，结合《民法典》《南通市住宅物业管理条例》施行，持续开展宣传培训，不断提高工作人员业务素养。充分发挥物业管理协会作用，组织开展行业职业技能培训和竞赛等活动，推动企业完善人才培养机制，通过组织企业高层、项目经理和消防、房屋维修等从业人员岗位技能培训，搭建专业团队和优质高效的物业服务企业。通过开展形式多样的法治宣传活动，提升广大业主依法行使权利和履行义务的能力，强化小区居民城市生活和物业消费观念，引导居民逐步树立“花钱买服务”的意识。倡导文明生活方式，纠正毁绿种菜、饲养家禽、私拉乱接、乱堆杂物、侵占消防通道等陋习，提高业主遵纪守法、文明自律意识，自觉维护小区公共秩序。充分发挥舆论监督作用，联合媒体对电动车违规停放充电、机动车违法占用堵塞消防车通道、违法装饰装修和违章搭建等行为进行集中曝光，提高业主安全防范意识。

六、健全完善小区管理多方联动机制

各级物业管理行政主管部门畅通群众问题反映渠道，及时受理答复市长信箱、部门信箱、阳光信访、12345等市民热线，积极回应广大业主问题诉求，有效化解矛盾纠纷。加强部门联动，根据《南通市住宅物业管理条例》，会同发改、市场监管等相关行政主管部门，加大对居民小区物业服务合同约定的服务内容、标准和收费项目、标准，以及公共收益收支情况的检查监督，规范物业服务收费和相关信息公示等行为。持续加强与应急管理、消防救援部门的协同处置，集中开展住宅小区打通生命通道专项行动，对消防车通道被占用和堵塞、电动自行车违规停放充电等行为进行严厉查处，指导督促物业服务企业根据物业服务合同约定提供小区安全防范服务。

最后，再次感谢您对我市物业管理工作的关心和支持。

南通市住房和城乡建设局

2021年6月28日