许燕代表：

您提出的《关于建立老旧小区专项应急维修资金的建议》收悉，现答复如下：

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推进城市更新和改善居住环境、提升城市品质形象具有十分重要的意义。近年来，我市积极贯彻落实国家和省有关工作要求，从群众需求出发扎实推进城镇老旧小区改造工作。2020-2024年，我市列入国家改造计划和省政府目标任务的城镇老旧小区改造项目共326个，已完成281个，惠及居民约14.76万户，建筑面积超1300万平方米。

一、老旧小区改造推进情况

（一）坚持高位统筹，健全组织体系。为深入贯彻落实国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》（建办城〔2021〕50号）等要求，市政府办公室印发了《南通市中心城区城市更新三年行动实施方案（2022-2024年）》（通政办发〔2022〕61号），将老旧小区改造工作纳入城市更新三年行动范畴，构建了政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作机制。市住建局牵头老旧小区改造工作，在城市更新工作专班的基础上，设立老旧小区改造工作小组，明确参与部门人员和责任分工，统筹推进老旧小区整治工作。

（二）坚持总体谋划，完善制度规范。自实施老旧小区改造以来，市住建局先后出台了《关于加强老旧小区改造精细化管的指导意见》《南通市主城区老旧小区改造中群众反映强烈的热点难点专项整治工作方案》等文件，提出建立统筹协调机制、健全居民参与机制、完善设计方案审核机制、建立管网改造多方联动机制、实施质量安全监管机制、完善项目竣工验收机制、健全长效管理机制等“七项机制”，推动我市老旧小区改造精细化管理，努力解决改造中群众反映强烈的热点难点问题，切实提升老旧小区改造品质。各板块积极探索实践，进一步充实和完善了我市老旧小区改造工作制度体系，如：崇川区陆续制定了适应地方实际的老旧小区改造标准化建设实施方案、群众工作导则、改造设计导则、管线综合导则、现场施工管理导则、星级标准化工地考评办法等一系列指导文件，被江苏省城镇老旧小区改造工作领导小组办公室转发全省各市学习。

（三）坚持以人为本，提升居住环境。我市老旧小区改造项目坚持从群众最关心的环境、安全、秩序等问题着手，以“一区一策”“一栋一策”为原则，以补齐基础设施、完善功能设施、提升服务设施为目标，结合居民改造意愿、小区现状、区域特点和财政承受能力评估等情况，精准施策、合理确定改造类型。小区改造内容上，除了违建拆除、屋面维修、雨污分流、管线入地外，以“一老一小”人群需求为重点，因地制宜规划绿化景观区，打造适合老年人健身、娱乐的休闲区；结合社区嵌入式服务设施建设、完整社区建设、一刻钟便民生活圈建设等重点工作，加强无障碍环境建设和适老化改造，提高社区公共服务水平。如：如皋市以旧改为契机，对绘园一区等小区进行适老化改造，在小区室外活动空间增设无障碍坡道、扶手、太空漫步机和腰背按摩器等，以满足老年人通行健身需求。

（四）坚持需求导向，推动加装电梯。为改善居民出行条件，解决“悬空老人”上下楼难题，近年来，我市积极推进既有多层住宅加装电梯工作。市区、如皋、启东等地相继出台加装电梯配套实施办法或指导意见，结合近几年加装电梯工作实际，今年，市区、启东等地对配套办法进行修订完善，进一步优化流程、规范增梯行为，为推进加装电梯工作提供有力的政策支持。老旧小区改造时，将加装电梯和旧改有机结合，在摸排了解群众加装电梯意愿的基础上，优化管线布设，为加装电梯预留空间，为后期电梯安装降低施工成本创造条件。截至目前，全市累计完成加装电梯388台，越来越多老年人感受到“一键上下”的便捷。

二、维修资金管理情况

住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。我市房屋维修资金开始于1995年左右。2008年，建设部与财政部联合颁布《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令），开始实施规范化管理。2014年12月，原市住房保障和房产管理局 财政局联合印发《南通市市区住宅专项维修资金管理实施细则》（通房发〔2014〕234号），进一步规范市区维修资金管理。各县（市、区）结合实际陆续制定相应的维修资金管理办法或细则。截至2023年底，全市住宅专项维修资金总规模142.05亿元。主城区在维修资金管理和使用方面进行了积极探索实践，取得了一定成效。

（一）市区维修资金稳步扩容。在当前房地产市场调整转型的形势下，打破常规做法，结合本地实际，聚力服务保交楼工作，靠前介入楼盘项目，主动对接服务企业，强化系统内外部门联动，成功探索预售监管资金用于开发企业代为交存维修资金的有效路径，积极应对历史遗留问题，近两年来推动13个重点楼盘项目维修资金交存到位，实现市区“资金池”稳步扩容。截至2024年8月底，主城区维修资金管理涉及小区（项目）624个，资金总规模47.86亿元；年度归集1.96亿元，使用2138万元。

（二）市区两级监管同向发力。建立市区两级常态交流机制，紧扣消防设施设备维修，加强维修资金政策研究，理清消防应急使用的把控要点和关键环节，对架空层整改维修事项提出完善“资金使用申请人”“保修期届满后使用”等条款，确保资金规范、顺畅使用。有计划开展维修资金政策专题宣讲，加强政策解读，以凝聚多方主体规范维修资金使用的共识。面向街道、社区、物业公司、业委会，开展维修资金使用“面对面”座谈交流，以案为例、以案释法，详细解读维修资金使用范围、申报流程等政策规定，保障维修资金政策顺畅落地。

（三）建立应急使用快速通道。2016年，南通市物业管理中心（代管单位）印发《关于规范市区住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》，明确应急使用范围和使用程序，申请人可以不经过业主“双三分之二”表决同意直接申请使用维修资金并组织维修。2022年，我市修订出台《南通市住宅物业管理条例》，第三十四条明确规定可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金的七类紧急情形，包括：（一）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；（四）楼体外立面有脱落危险的；（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，以及二次供水水泵运行中断，危及人身、财产安全的；（六）消防设施出现功能障碍，存在重大火灾隐患的；（七）危及房屋使用和人身、财产安全的其他紧急情况。维修资金使用快速通道的建立，保障了住宅共用部位、共用设施设备的应急维修和正常使用，维护了广大业主的合法权益。

三、下步工作打算

根据“到十四五期末，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务”要求，我市老旧小区改造工作已进入“下半场”。由于老旧小区改造投入大、经济收益低、部分老旧小区历史欠账较多和群众之间诉求不同等，我市老旧小区改造工作还存在财政资金压力较大、与群众期盼有一定差距以及区域之间发展不平衡等问题。针对您提出的建立老旧小区专项应急维修资金的建议以及当前老旧小区改造工作面临的问题，我们将开展以下工作：

一是进一步强化常态指导调度。紧盯目标任务，督促各板块进一步加强统筹推进力度，考虑雨季汛期等特殊因素影响，倒排工期、挂图作战，按照序时要求推动城镇老旧小区改造早出形象、出好形象。强化交卷意识，落实月调度机制，针对各地推进情况，加强城镇老旧小区改造指导调度，及时协调解决问题，条块结合、上下联动，凝聚推进合力。

二是进一步推进小区长效管理。推行物业服务企业管理、居民自治管理等物业管理模式，及时完善小区整治后的长效管理机制，确保物业管理覆盖率100%，保护小区改造成果。坚持建管并重，建立居民委员会、立业主委员会（物业管理委员会）和物业服务企业“三位一体”的议事决策机构，完善小区治理结构，形成小区治理合力。

三是进一步加强维修资金管理。持续将维修资金年度审计纳入部门年度重点工作，接收社会监督；优化与县区交流机制，规范高效解决实际问题，释放管理动能，凝聚监管合力。拓宽资金补充途径，固化公共部位收益资金补充维修资金的流程，选择有条件的小区试点开展维修资金续筹工作。结合国家最新政策动向，积极开展我市“房屋体检”试点工作，探索研究维修资金增值超额收益部分补充至“房屋养老金”公共账户、业主申请提取维修资金用于加装电梯等可行方案，做好本地相关政策储备。

最后，再次感谢您对我们工作的关心和支持，感谢您提出的宝贵建议。

南通市住房和城乡建设局

2024-09-23