各有关部门和单位：

现将《关于贯彻实施〈南通市住宅物业管理条例〉的若干规定》印发给你们，请认真按照执行。

南通市住房和城乡建设局

2025年11月14日

关于贯彻实施《南通市住宅物业管理条例》

的若干规定

为进一步贯彻落实《南通市住宅物业管理条例》，做好本市住宅物业管理工作，深入推进住宅小区综合治理工作，现提出如下若干规定：

一、物业服务第三方评估

（一）定义

物业服务第三方评估，是指专业评估机构接受业主大会、业主委员会（物业管理委员会）、建设单位、物业服务企业（以下简称“委托人”）委托，按照法律法规、行业规范的规定以及委托合同的约定，对物业服务标准和费用测算、物业服务质量和共有部分管理状况、物业承接（交接）查验、住宅专项维修资金使用方案、其他需要评估的物业管理事项提供专业评估服务的活动。

从事物业服务第三方评估活动的机构，应当具备完全民事行为能力，具有从事物业服务评估业务的专职人员。

（二）评估原则

1.评估活动应当遵循独立、客观、公正的原则，提供专业服务及客观、真实、准确的评估报告。

2.物业服务评估活动按照“谁委托谁付费”原则，由委托人提供与委托事项有关的证明材料（业主大会、业主委员会、物业管理委员会应当提供备案证明；建设单位应当提供有关行政主管部门核发的建设工程规划许可证；物业服务企业应当提供物业服务合同），并与专业评估机构约定评估内容、完成时限及费用，签订书面评估委托合同。

3.物业服务评估业务应当委托专业评估机构进行，个人不得承揽物业服务评估业务。

4.专业评估机构与委托人、第三人或者评估事项有利害关系、可能影响公正评估的，应当回避。

（三）评估内容

1.物业服务标准和费用测算的评估。

委托人可以单独或者共同委托专业评估机构对物业服务标准和费用进行评估。

2.物业服务质量和共有部分管理状况的评估。

（1）委托人在物业管理活动过程中，可以委托专业评估机构按照有关法律法规、行业规范的规定以及物业服务合同的约定，对物业服务质量进行评估，同时可以在约定期间内对物业服务质量进行跟踪评估。

（2）专业评估机构在对共有部分管理状况进行评估时，可以根据委托事项，对物业管理区域道路、绿地，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，大堂、通道、楼梯等公共通行部分，物业项目共有的变配电、安防、消防、给排水、电梯等设备部分，公共照明、景观等附属设施、设备部分以及避难层、架空层、设备层或者设备间等共有部分管理状况进行评估。

3.物业承接（交接）查验的评估。

（1）建设单位与前期物业服务企业可以委托专业评估机构参与承接查验活动，对物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备开展查验评估或者协助查验。承接查验费用的承担由前期物业服务合同约定，没有约定或者约定不明的，由建设单位承担。

（2）物业服务企业与业主委员会或者其委托的新选聘的物业服务企业办理项目交接时，可以委托专业评估机构协助现场查验。

（3）专业评估机构应当按照相关规定，对物业承接（交接）查验进行评估，签订查验评估委托合同或者协助查验委托合同，形成评估或者查验记录、现场评估或者查验结果。发现存在问题的，还应当明确整改情况并准确记录在查验评估报告中。

4.专项维修资金使用方案的评估。

委托人可以委托专业评估机构根据住宅专项维修资金的相关规定，对住宅专项维修资金使用的可行性等方案内容进行评估。

5.其他需要评估的物业管理事项。

委托人可以委托专业评估机构对物业管理其他需要评估的事项进行评估。

（四）评估报告

评估报告应当包括但不限于：评估目的，依据和方法，评估日期和基准日，评估收集资料和查勘数据，评估结果及有效期限，专业评估机构公章和评估人员签章等内容。

委托人应当自收到评估报告之日起3日内在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于15日。委托人或评估报告利益相关方对评估报告有异议的，应当在评估报告公示期间向出具评估报告的专业评估机构书面提出异议。评估机构应当自收到异议之日起10个工作日内对异议进行复核，并将复核结果书面告知异议人；复核后改变原评估结果的，应当重新出具评估报告。

委托人或评估报告利益相关方对复核结果仍有异议的，经协商一致，委托人或评估报告利益相关方可以委托新的专业评估机构重新评估，或者共同委托新的专业评估机构重新评估。未能达成一致意见的，可以向所在地的街道办事处（镇人民政府）申请调解；调解不成的，可以通过司法途径解决。

（五）评估要求

业主、建设单位、物业服务企业与相关当事人应当协助、配合专业评估机构进行实地查勘，向专业评估机构提供必要的资料并对其所提供资料的真实性负责；不配合、不提供相关资料的，专业评估机构应当在评估报告中说明有关情况。因提供虚假资料造成损失的，由责任方负责赔偿。

（六）评估档案

1.委托人应当将物业服务评估报告作为物业管理资料归档备查。换届、项目交接时，评估报告应当与其他物业管理档案资料一并移交。

2.专业评估机构应当保持评估档案资料的齐全完整。其中，物业承接（交接）查验、物业服务标准和费用测算、住宅专项维修资金使用方案的评估报告及相关资料保管期限不低于5年，其他评估事项的报告及相关资料保管期限不低于3年。

二、物业服务招投标

（一）基本要求

物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人可以委托招标代理机构实施招标活动。

通过招标方式选聘物业服务企业，有下列情形之一的，视为投标人少于3个，招标人应当重新招标：招标文件提供期限届满后获取招标文件的潜在投标人少于3个的；资格预审合格的申请人少于3个的；投标截止时间届满时提交投标文件的投标人少于3个的；所有投标均不符合招标文件要求，被评标委员会否决的；有效投标不足3个，评标委员会认为缺乏竞争性或对有效投标是否仍具有竞争性无法达成一致意见，决定否决全部投标的。

（二）建设单位选聘前期物业服务企业

住宅及同一物业管理区域内非住宅（以下简称“住宅物业项目”）的建设单位，应当通过招投标方式选聘前期物业服务企业。

住宅物业项目总建筑面积不足3万平方米，或者重新招标后投标人仍少于3个的，建设单位可以持协议选聘前期物业服务企业申请表及相关证明材料，向项目所在地的县级物业管理主管部门申请采用协议方式选聘前期物业服务企业。

前期物业管理期间，发生物业服务企业擅自退出等《南通市住宅物业管理条例》第二十九条所列情形的，建设单位应当制定选聘方案并向全体业主公告后，按照规定程序重新选聘前期物业服务企业，其服务内容和标准不低于原合同约定，收费标准不超过原有标准。

建设单位选聘前期物业服务企业具体流程如下：

1.划分物业管理区域。建设单位应当在前期物业服务招标前，将划定的物业管理区域向住宅物业项目所在地的县级物业管理主管部门备案，并提交以下材料：物业管理区域划分备案表，土地使用批文或使用证明，建设项目立项批复、公建配套批复、地名使用批复文件，建设用地规划许可证、用地规划红线图，建设工程规划许可证、建筑总平面图、物业服务用房配置平面图。

2.招标。建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，持招标备案表、招标公告或者投标邀请书、招标文件等材料，向住宅物业项目所在地的县级物业管理主管部门办理招标备案。委托招标代理机构招标的，还应当提供委托合同。

（1）编制招标文件。招标文件应当包括招标人简介（名称、地址、联系方式等）；招标项目简介（项目基本情况、共用设施设备场地基本情况以及物业服务用房配置情况等）；物业服务计费方式；物业服务内容和标准或者物业服务收费标准；对投标人及投标文件的要求（投标人资格、委派至本项目的项目负责人具体要求，投标文件的格式和主要内容，前期物业管理开办费需求等）；招投标活动实施方案（招标组织机构、开标时间和地点等）；评标标准和评标方法；前期物业服务合同的主要条款和签订说明；法律、法规、规章和规范性文件规定的其他内容。

约定投标保证金、中标后的履约保证金的，应当约定其数额及缴存方式。

（2）发布招标公告或发出投标邀请书。招标公告应当载明拟招标的物业服务项目名称、地址、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；投标人的资格条件和投标文件的递交；获取招标文件途径；招标人名称、地址、联系方式等主要事项。招标公告应当在南通市住房和城乡建设局网站、公共资源交易平台等公共媒介上发布。

投标邀请书应当载明的事项参照招标公告。招标人应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。

（3）资格审查。招标人可以根据招标项目特点选择采用资格预审或者资格后审方式，对潜在投标人或者投标人进行资格审查。

采用资格预审办法对潜在投标人进行资格审查的，应当发布资格预审公告、编制资格预审文件。采用资格后审的，应当在开标后评标前，由评标委员会按照招标文件规定的标准和方法对投标人的资格进行审查。

3.投标。投标人应当按招标文件的要求编制投标文件。投标文件由投标函、商务标书和技术标书组成。

（1）投标函包括服务目标、履约承诺等。

（2）商务标书包括企业资信、企业文化、管理实力、经营业绩以及其他物业服务以外的实质性响应等内容。

（3）技术标书包括根据物业服务收费标准响应的分项目服务内容和标准与服务承诺，或者根据物业服务内容和标准响应的投标报价与费用测算；应急预案等管理制度；前期物业管理开办费需求清单以及对物业服务的其他实质性响应等内容。其中，以物业服务收费标准为招标内容的，由投标企业承诺相应的物业服务内容和标准，物业服务内容和标准应当符合物业服务收费管理相关要求。

4.开标、评标和中标。

（1）开标。符合开标条件的，招标人当众宣布会场纪律和相关注意事项，当众拆封投标文件并做好开标记录，经投标人签字确认后由招标人存档备查。住宅物业项目所在地的县级物业管理主管部门可以派人对开标过程进行现场监督。

（2）评标委员会。由物业管理方面的专家和招标人代表组成，成员人数为五人以上单数，其中专家成员不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，由招标人在开标前的2日内，向住宅物业项目所在地的县级物业管理主管部门提出，从南通市住房和城乡建设局建立的物业管理专家名册中随机抽取确定。成员名单在中标结果确定前应当保密。

（3）评标。评标委员会应当按照招标文件设定的评标要求进行综合评标。评标委员会成员应当独立评审。

评审投标文件时，技术标书采用暗标方式。评标委员会应当先对技术标书进行评定，再对商务标书进行评定。技术标书评定时，评标委员会应当根据招标文件载明的物业服务内容和标准或者物业服务收费标准，按照质价相符的原则，结合项目实际进行综合评审。

（4）中标。招标人应当自收到书面评标报告之日起3日内在规定的公共媒介上公示中标候选人，15日内确定中标人。

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向住宅物业项目所在地的县级物业管理主管部门提交评标报告、中标人的投标文件、中标通知书，办理中标备案手续。

（三）业主大会选聘物业服务企业

鼓励业主大会采用招投标的方式选聘物业服务企业。

物业服务合同期限届满前，物业服务企业愿意继续提供服务的，可以向业主委员会提交包括物业服务内容和标准、收费项目和标准、委派项目负责人具体情况等相关资料的方案。

物业服务合同期限届满90日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业。业主大会决定续聘的，应当在原合同期限届满前续签物业服务合同；业主大会决定另聘物业服务企业的，应当提前60日书面通知物业服务企业（合同对通知期限另有约定的除外），同时由业主委员会拟定选聘方案，选聘方案经业主大会会议表决通过后，以书面形式向全体业主公示不少于15日。

选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用状况、专业管理人员的配备和管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限、选聘方式等内容。

业主大会决定以公开招标或者邀请招标方式另聘物业服务企业的，应当按照相关法律法规规定开展招投标活动。

（四）监督管理

县级物业管理主管部门负责辖区内前期物业管理招投标活动的监督管理，审批协议选聘前期物业服务企业申请，负责前期物业管理招投标备案工作，按照职责处理相关信访投诉。

街道办事处（镇人民政府）负责指导、监督辖区内业主大会、业主委员会选聘物业服务企业的具体工作，调处相关矛盾纠纷。

三、前期物业管理开办费

（一）基本要求

前期物业管理开办费，由建设单位向前期物业服务企业支付。建设单位与前期物业服务企业签订前期物业服务合同时，应当对前期物业管理开办费的支付、使用等进行约定，所购置的办公设备和用品清单应当写进前期物业投标文件，并列入前期物业服务合同的附件。

（二）使用

前期物业管理开办费用于购买物业办公设备，以及开展保安、保洁、绿化及工程维修服务必要的工具、器具、设备等固定资产，实行专款专用。不得用于物业服务用房装修，不得用于购买低值易耗品。

所购固定资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。物业服务企业应当将购买的固定资产登记造册。

（三）移交

前期物业服务企业退出物业管理时，应当按照规定将由前期物业管理开办费购买的固定资产移交给业主大会、业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人。

退出的物业服务企业不得以任何理由带走或者损坏由前期物业管理开办费购买的固定资产。

（四）监督管理

县级物业管理主管部门负责辖区内前期物业管理开办费管理工作的指导和监督，在建设单位办理前期物业管理招标中标备案或物业服务企业办理承接查验备案手续时，查验前期物业管理开办费的约定情况。

四、首次业主大会会议筹备经费

（一）交存时间

首次业主大会会议筹备经费（以下简称“首次筹备经费”）由建设单位在办理房屋所有权首次登记前，持国有土地使用证、住宅物业管理区域建设情况说明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、总平面图等相关材料，向物业项目所在地的街道办事处（镇人民政府）指定的专用账户缴存。

（二）交存标准

建设单位应当按照住宅物业管理区域规划核准总建筑面积（含地下建筑面积）每平方米0.4元的标准缴纳首次筹备经费。单个住宅物业管理区域总费用最高不超过10万元，最低不少于3万元。

（三）使用范围

首次筹备经费应当专款专用，主要用于首次业主大会筹备及会议期间所需的办公用品、资料印刷、会务、宣传、交通、通讯、误餐补助以及按照有关规定聘请第三方机构等必要费用的支出。

首次业主大会经筹备成立的，经费结余部分根据业主大会的决定，可以用于业主委员会换届改选等支出。

首次业主大会经筹备未能成立的，经费结余部分应当由街道办事处（镇人民政府）继续保管。

（四）经费使用及管理

业主大会筹备组成立后，应当按照规定的使用范围制定首次筹备经费预算，向街道办事处（镇人民政府）书面申请预支筹备经费。申请预支额度一般不超过本住宅小区筹备经费总额的60%。街道办事处（镇人民政府）应当在接到申请后及时核实并划拨筹备经费预支款。

筹备组应当按照经核实批准的预算列支首次筹备经费。需要调整预算经费的，应当事先征得街道办事处（镇人民政府）书面同意。

首次业主大会会议召开后10个工作日内，筹备组应当将首次筹备经费使用情况，包括经费开支原始凭证、预算执行报告等资料，在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。

公示期间业主对公示内容有异议的，可以向筹备组实名提出意见和建议，筹备组应当及时解释说明，协调解决。

（五）经费核销

筹备经费使用情况经公示无异议后，筹备组应当及时向街道办事处（镇人民政府）申请核销首次筹备经费，并提供以下材料：

1.经费使用情况；

2.符合财务会计管理要求的原始凭证；

3.预算执行报告等资料以及其公示情况；

4.业主对首次筹备经费使用情况的意见以及建议。

街道办事处（镇人民政府）应当自收到核销申请之日起10个工作日内完成审核。核定首次筹备经费低于预支额度的，核销申请人应当将差额部分退还至筹备经费专户。核定首次筹备经费超出预支额度的，街道办事处（镇人民政府）应当于30日内向核销申请人拨付超出部分。核定首次筹备经费超出首次筹备经费交存总额的，超出部分由核销申请人自行承担。

首次业主大会经筹备成立的，业主大会或者业主委员会应当及时将银行账户设立情况书面告知街道办事处（镇人民政府）。经核销后，首次筹备经费如有结余的，街道办事处（镇人民政府）应当于接到告知后30日内将首次筹备经费结余部分转入业主共有资金账户。

（六）监督管理

县级物业管理主管部门负责辖区内首次筹备经费管理工作的指导和监管，查验建设单位缴存首次筹备经费的情况，处理相关投诉、举报。

街道办事处（镇人民政府）负责监督建设单位缴存首次筹备经费，负责辖区内首次筹备经费的设账、支取、使用、核销等日常监管工作，负责协调处理相关矛盾纠纷。

五、附则

（一）本规定自2026年1月1日起施行，有效期至2030年12月31日。《〈市政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见〉的实施细则》（通房发〔2009〕67号）同时废止。

（二）本规定未尽事宜，按照国家、省相关法律法规规定执行。如有相应法律法规和政策出台，按照法律法规和政策执行。

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