马啸平委员：

您提出的《关于明确“普通住宅”界定政策以遏制前期物业服务违规定价收费》的提案收悉，现答复如下：

普通住宅的概念，源于《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发〔2005〕26号）文件中“明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费”的内容，该文件的背景是为解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，旨在促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。

一、普通住宅界定争议的由来

2010年，省物价局、省住房和城乡建设厅印发《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服〔2010〕12号），其中第七条规定，普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价；非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。同时规定，非普通住宅的政策界定由各地制定。

据此，2011年，市物价局、市住房保障和房产管理局制定印发《南通市市区物业服务收费管理实施细则》（通价规〔2011〕2号），相关条款规定，普通商品住房指除各类别墅、酒店式公寓等高档住宅以外的商品住房，业主大会成立之前的物业服务收费及住宅区停车服务收费实行政府指导价。自此，市、区两级物业管理、价格主管部门均按照上述规定执行，将除各类别墅、酒店式公寓等高档住宅以外的商品住房的前期物业服务收费及停车服务费列入政府指导价范围，做好日常监管工作。

但在政策执行过程中，因界定中的“等”字表述属于不完全列举的实例性规定，近年来，市区个别小区物业服务企业、业主从自身利益出发，对“叠拼”类住宅是否属于别墅类别、其前期物业服务收费是否应当实行市场调节价，各执己见。

二、主要工作举措

针对前期物业服务期间，小区物业公共服务费收费标准是否执行政府指导价的问题，物业管理主管部门始终加强与发改、市场监管部门的对接协调，统一规范标准，完善协商机制，强化物业服务价格监督。

（一）统一界定标准。学习借鉴省内先行城市无锡对非普通住宅的界定标准，统一标准尺度，市级物业管理主管部门会同发改、市场监管部门，就市区少数小区物业服务企业和叠墅业主对物业公共服务费收费标准的意见分歧，通过组织相关各方议事协商，寻求最大公约数，最大限度维护了双方的权益，化解了矛盾纠纷，维护了小区和谐稳定。

（二）加强源头管控。发挥运用行政监管手段，在住宅物业开发建设单位选聘前期物业服务企业的，物业管理主管部门在前期物业服务招标备案阶段，监督、指导其按照相关规定选聘物业服务企业，在政府指导价范围内签订前期物业服务合同。在办理《前期物业服务合同》备案手续时，进一步查验建设单位向发改部门进行物业公共服务费收费标准核准、备案的证明，共同做好政府指导价定价监督审查。

（三）强化部门协作。认真落实属地监管职责，加强与发改、市场监管等部门沟通协作与信息共享，加大对普通住宅小区前期物业收费检查执法力度。对收费行为不规范，情节轻微的及时进行告诫整改；对涉嫌价格违法的，依据有关法律、法规以及规定严肃查处。畅通投诉举报渠道，主动回应社会关切，及时处理群众反映强烈的物业服务收费等举报投诉，维护广大业主的合法权益。

最后，衷心感谢您对我市物业管理工作的关心和支持。

南通市住房和城乡建设局

2024-09-10