如何协助开发商确定优秀施工单位和合理的工程造价
--论投标文件回标分析的重要性
南通通城建设工程项目管理有限公司 顾云
随着现代房地产行业的蓬勃发展，房地产开发商们在开发建设项目的过程中，选择一家优秀的施工企业以及确定合理的工程造价尤为重要，而我们造价咨询单位在此过程中，就要协助开发商起到应有的作用。
在整个建设工程项目选择施工单位和控制工程造价过程中，开发商首先要选择一家全过程跟踪审计单位，负责工程的概算、招标控制价的编制，施工单位投标文件的回标分析，施工过程中设计变更的造价控制，以及对施工图纸优化分析。而在这个过程中，对施工单位投标文件的回标分析最为重要，它对施工单位选择和工程造价确定起了关键性的作用。
回标分析是指对每个施工单位的投标函进行相互对比。首先对每个投标函的工程指标含量进行对比，主要从单方造价、每平米的人工、砌体、混凝土、钢筋、外粉刷、内粉刷及模板的造价进行分析，选择比较合理的3-4家施工单位。在选择的施工单位投标函中，对每个投标函的综合单价进行比较，查找出每个综合单价的区别，主要区别的原因是什么，要细化到每个综合单价中人工含量、材料单价的高低，管理费和利润的计取，找出每个实体项目比较合理的综合单价，在对每个投标函的单价进行合理调整后进行整个分部分项工程造价的调整。例如在南通某开发项目上，三家施工单位的投标函中的楼梯间钢材栏杆(做法见（15J403-1/B14/A1），含楼梯栏杆防滑块)的综合单价报价分别为208元/M、98.71元/M、 156元/M，经过我们对栏杆的做法具体分析，经过测算，认为180元/M比较合理，就对三家综合单价分别进行调整，以此类推。实体项目调整完成以后，再对措施项目费进行比价，主要比较现场安全文明措施费、临时设施费、施工排水费、赶工措施费、模板费用、脚手架费用、垂直运输费以及现在工程中PC构件增加费差别。对他们的每项进行分析，相互比较计算出合理的工程措施项目费用。例如，在同一工程中，三家施工单位的投标函中PC构件增加费分别为3351147.00元，316304.00元和32000.00元，因为差距比较大，我们仔细研究了甲方要求该项的工程内容，它的工程内容包括：1、单体垂直运输增加费：包含因采用PC，导致垂直运输租赁机械型号调整（满足PC构件的装卸及吊装的臂长、最大起吊重量等要求），租赁周期延长、塔吊基础增大等所有相关费用。2、砼浇捣顺序、次数和施工难度增大等费用。3、模板、钢筋的施工难度增大等费用。通过对此内容的分析，它只是施工难度增加的费用。认为30万元左右比较合理，所以对投标函3351147.00元的PC构件增加费用进行了调整。
在对实体项目综合单价和措施费用分析调整完成以后。我们需要向开发商递交一份详细的招标评标分析报告，从六个方面论述，第一招标概况，包括招标范围、报价方式和入围单位；第二定标原则和参考价；第三投标情况汇总，包括投标有效性和技术标评标及商务标开标结果；第四商务标报价综合分析，把以上分析的差别列出详细的分析表，包括总价分析，分部分项分析、材料价格对比分析；第五约谈及澄清，把分析的差异及需要与施工方重新约谈的内容罗列清楚；第六定标建议，推荐一个合理的施工单位。
开发商选择好的施工企业对于整个工程建设项目的完成起着至关重要的作用，作为全过程跟踪审计单位就是要做好数据分析，来协助开发商确定优秀施工单位和合理的工程造价。