严长江代表：

您提出的关于出台《房地产工程质量保证金管理办法》的建议收悉。现答复如下：

近年来，受宏观经济和个别头部房企爆雷等多种因素影响，房地产市场进入调整期。购房人对房屋建筑质量提出了更高要求，通过各类信访投诉渠道，要求房地产开发企业予以保修、整改、退房或给予补偿。您提出有关房地产工程质量保证金的建议，我们进行了认真研究。

一、工程质量保证金的政策沿革

工程质量保证金是在建设部和财政部联合印发的《建设工程质量保证金管理暂行办法》（建质〔2005〕7号）中首次提出。办法规定建设工程质量保证金由发包人与承包人在合同中约定，从应付的工程款中预留，用以对建设工程出现的缺陷进行维修，社会投资项目的质量保证金可交由金融机构托管。

省政府于2013年发布《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理办法》（省政府令第89号），其中第十七条要求房地产开发企业应当将预留的工程质量保证金交由工程所在地住建部门管理，工程质量保证金的管理办法由省住建厅会同财政厅制定。目前，该办法尚未制定出台。

为进一步提升营商环境，国务院办公厅印发了《关于清理规范工程建设领域保证金的通知》（国办发〔2016〕49号），要求减轻企业负担，提出全面清理各类保证金，转变保证金缴纳方式，规范保证金管理制度等多项要求。

随后，住建部和财政部先后2次对原管理办法进行了修订，并联合印发了《建设工程质量保证金管理办法》（建质〔2017〕138号），再次明确规定了建设工程质量保证金是由发包人与承包人在合同中约定，从应付的工程款中预留，用以对建设工程出现的缺陷进行维修的资金，社会投资项目的质量保证金可交由第三方金融机构托管。

二、我市对于工程质量保证金的管理现状

目前，我市尚未制定关于建设工程质量保证金的管理实施办法。在通从事房地产开发经营的企业，通常做法仍是依据住建部138号文件，在向施工单位支付的工程款中预留一定比例款项作为工程质量保证金，基于缺陷责任期的时限按期予以返还。

在具体实践过程中，工程质量保证金产生的矛盾纠纷主要集中在商品房交付使用后。当购房者使用房屋一段时间后，如发现房屋存在一定质量缺陷，可要求开发企业履行保修义务，造成合理损失的，还可连带提出赔偿诉求。开发企业应要求施工单位予以修复，并承担合理赔偿。如施工单位不履行或拖延履行保修义务的，开发企业将使用工程质量保证金先行维修，并通过协商对购房者的合理损失先行赔付。如开发企业怠于处理购房者维修请求的，购房者可通过信访投诉渠道向质监部门进行投诉，质监部门根据《房屋建筑工程质量保修办法》，督促各方责任主体履行保修义务。如施工单位仍不履行或者拖延履行保修义务的，质监部门应责令改正，并向行政执法机关进行案源移交，由行政执法机关对施工单位处10万元以上20万元以下的罚款。

在开发企业能够持续正常经营的情况下，由其预留部分工程款作为工程质量保证金，并按照合同约定管理和支配，能够实现其权利和义务的统一，便于对购房者提出的保修和赔偿诉求尽快作出回应，可以较好地保障购房者利益。政府部门作为监管方，发挥监督约束作用，督促开发企业妥善使用工程质量保修金对房屋质量予以保修。

三、政府部门管理工程质量保证金存在的问题

目前，在房地产开发企业“爆雷”事件频发的现实条件下，如由住建部门管理工程质量保证金，实施起来尚存在一些问题。

一是上位政策依据不充分。虽然省政府令第89号规定房地产开发企业应当将工程质量保证金交由属地住建部门管理，但是目前省住建厅尚未出台具体管理办法。从国家政策导向看，国务院办公厅已明确要求减轻企业负担，全面清理各类保证金，严格工程质量保证金管理。根据住建部文件要求，社会投资项目的质量保证金可交由金融机构托管，未要求交由属地住建部门管理。

二是保证金来源难以保障。质量保修责任无法有效落实的开发企业往往都存在资金问题，其账面资金无法满足工程建设需求，向参建单位约定的工程款、材料款等已不能足额支付，为完成“保交楼”任务，开发企业的资金将用于全力保障房屋交付，实际上已难以再预留部分款项作为工程质量保证金。

三是保证金管理程序未规范。当工程质量保证金交由住建部门负责管理时，如何满足购房者申请使用质量保证金的时效性、处理购房者可能提出的赔偿诉求、防止质量保证金被滥用或套用等问题尚未形成标准规范的做法。

四、关于落实质量保修责任的政策探索

恒大悦珑湾花园于2019年竣工交付，受恒大债务事件影响，开发企业拖欠施工单位工程款，导致施工单位拒绝履行保修义务。2022年11月，恒大悦珑湾花园有一笔增值税留抵退税费用可以到账。为此，市政府专题召开恒大退税资金处置工作研究会议，同意将留抵退税费用退至苏锡通园区恒大项目“保交楼”财政专户，并明确其中850万元专项提留用作恒大悦珑湾花园的质量保修。

崇川区住建局牵头制定了恒大悦珑湾花园质量保修资金申请的具体流程，包括业主发起维修申请、建设单位组织维修、物业公司和业主共同确认维修事项、第三方审计、物业公司将维修资料提交给崇川区住建局、崇川区住建局向市住建局提交核拨申请、市住建局同意拨付并将核拨资料流转给苏锡通园区财政局、苏锡通园区财政局向维修单位核拨资金。

该做法是解决工程质量保证金来源和规范申请流程问题的成功案例，为我市进一步探索和创新工程质量保证金的管理模式提供了参考经验。

下一步，我局将在继续保障房地产市场平稳发展的基础上，深入研究工程质量保证金的管理模式，向发达地区学习先进经验，与相关部门加强联动，妥善处理好房屋交付使用后期的质量保修问题，保障购房者合法权益，为南通市民从“住有所居”迈向“住有宜居”做出更大贡献。

最后，再次感谢您对房地产工程质量保证金管理提出的宝贵意见和建议，感谢您对全市住房和城乡建设行业的关心与支持！

南通市住房和城乡建设局

2023-08-25