陈仪代表：

您提出的关于进一步加强我市老旧小区物业管理的建议收悉，现答复如下：

首先感谢您对我市老旧小区物业管理工作的关心和支持！您指出的老旧小区居民物业管理理念滞后、引入市场化物业管理难等问题，近年来，市住建局紧紧围绕市委、市政府的总体要求，在牵头推进老旧小区改造整治的同时，积极为老旧小区引入市场化物业服务管理，探索“物业服务社”管理新模式，不断巩固和提升老旧小区居民生活环境。

一、压实责任，深化落实属地管理

构建“市级指导、区负总责、街道落实、社区协助”的四级管理体制，落实以街道为主体、社区具体负责、县级主管部门指导与协助的属地管理责任，将物业管理纳入社区建设管理的长效工作体系，健全社区党组织领导下社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等共同参与的协同治理机制和联席会议制度，共商共管共治物业管理难题，形成党建引领“四位一体”治理模式。对企业服务实行街道（镇）月考、县级季考，将考评结果与企业参加招投标资格、小区创优达标评比和物业费补贴发放挂钩。

二、建管衔接，实现软件硬件双提升

对纳入改造计划的老旧小区，发动社区提前开展现状摸排，了解小区物业管理情况和居民对改造后小区的管理模式意向，为落实长效管理、实现建管衔接打好基础。对引入市场化物业服务企业有较强意愿的老旧小区，由属地主管部门、街道、社区及时介入，由社区、街道牵头，筹备成立业主委员会或物业管理委员会，为小区引入物业服务企业，并由物业服务企业全程参与改造工作，积极配合社区、街道、施工单位做好居民的沟通协调工作，真正实现建管的无缝衔接。

三、多措并举，着力破解收费难题

通过新闻媒体开展形成良性循环的老旧小区正面典型报道和物业管理法律法规宣传，引导小区居民了解权利和义务，支持并主动参与小区物业管理活动，逐步扭转长期以来形成的“等、靠、要”思想，树立“有偿服务”观念，自觉支付物业费、停车费。倡议党员干部和公职人员带头缴纳物业费，形成良好的带头作用。借助部分全国知名物业服务企业拓展市场的契机，探索垫资提供服务，以服务促收费的体验式管理模式。会同市发改委着手启动市区物业服务企业成本调查工作，并将结合调查结果和物业服务等级，适时调整前期物业服务收费标准。

四、加强监管，提升企业服务水平

为力求物业服务企业资质管理废止后的日常监管能高频长效、物业服务质价相符，维护广大业主的合法权益，市住建局持续组织开展物业管理小区“421”常态检查，通过检查问题与督促整改交替推进企业服务水平提升。坚持对物业服务企业实施信用信息管理，加强信息披露及使用，实行守信激励、失信惩戒，将年度信用评价作为企业分类监管、评先评优、招标投标的重要依据，促进优胜劣汰。充分发挥行业协会作用，每年组织开展行业职业技能培训和竞赛等活动，激励企业完善人才培养机制，聘用高学历职员，通过组织企业高层、项目经理和消防、房屋维修等从业人员岗位技能培训，搭建专业服务团队，打造优质物业服务企业。

五、开拓创新，探索物业管理新模式

对引入物业服务企业意愿不强的老旧小区，进一步探索推动“物业服务社”管理新模式，以非营利性社会组织代替物业服务企业，采取业主缴费、收益反哺、财政补贴的方式，区块整合，努力形成成本低、成效好、常态化、可持续的老旧小区物业管理新机制，推动老旧小区物业管理与基层社会治理深度融合。以崇川区东苑小区为例，通过探索“物业服务社”管理模式，车位停放费收取100%，小区的管理服务取得了立竿见影的效果。

最后，再次感谢您对我市物业管理工作的关心和支持。

南通市住房和城乡建设局

2024-09-10