各县（市、区）人民政府，市各直属园区管委会，各银行机构，各房地产开发企业，各有关单位：

为规范我市商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据相关法律、法规及文件精神，南通市住房和城乡建设局、中国人民银行南通市分行、国家金融监督管理总局南通监管分局联合制定了《南通市商品房预售资金监管办法》，现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

南通市住房和城乡建设局 中国人民银行南通市分行

国家金融监督管理总局南通监管分局

2024年7月8日

南通市商品房预售资金监管办法

第一章 总则

第一条 为规范商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，维护购房人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《关于规范商品房预售资金监管的意见》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内批准预售的商品房项目（不含政府投资建设的各类保障性住房、人才公寓等），其预售资金的收存、拨付和管理工作，适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包括定金、首付款以及后续付款（含分期付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款）等全部购房款项。

第四条 商品房预售资金监管遵循政府监管、多方参与、专户专存、专款专用的原则。

第五条 商品房预售资金监管期限自房地产开发项目取得《商品房预售许可证》开始，至完成房屋所有权首次登记止。

第二章 监管机构

第六条 南通市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）负责全市商品房预售资金监管工作的指导、协调和监督工作，负责建立全市统一的商品房预售资金监管信息系统（以下简称“监管系统”），组织开展主城区（崇川区、市经济技术开发区、苏锡通科技产业园区，下同）范围内的商品房预售资金监督管理工作，通州区、海门区、海安市、如皋市、如东县、启东市、通州湾江海联动开发示范区住建部门具体负责本辖区内的商品房预售资金监督管理工作。

中国人民银行南通市分行（以下简称“人民银行南通市分行”）负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

国家金融监督管理总局南通监管分局（以下简称“金融监管总局南通监管分局”）负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第七条 住建部门可委托其下属单位具体开展辖区内商品房预售资金监管实施工作，并对监管实施工作定期开展效能审计。受委托的监管实施机构，应当定期向所在地住建部门报告预售资金监管财务状况。

第八条 住建部门要建立商品房预售资金监管信息披露制度。每年6月底前，监管实施机构对上一年度商品房预售资金监管实施情况发布年度报告并向社会公告。年度报告应包含机构概况、业务运行情况、主要财务数据、社会经济效益等内容。

第三章 监管银行

第九条 住建部门应当会同人民银行、金融监管部门及其派出机构，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，经公开招标确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行（以下简称“监管银行”）。监管银行招标服务期限一般为3年。参与招标的商业银行，应当为商业银行分行或法人银行总行。住建部门与中标银行签订预售资金监管金融服务协议，并为其开通监管系统相应权限功能。中标的商业银行名录，各地住建部门应当向市住建局报备，并通过部门门户网站予以公示。

第十条 监管银行可以授权招标区域范围内的一家分支机构（不低于综合性支行或分行营业部）以其名义具体承接资金监管业务。监管银行及其授权的分支机构应当具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件，并配备相应数量的专职人员。

第十一条 监管银行名录实行动态管理。市住建局、人民银行南通市分行、金融监管总局南通监管分局会同各地住建部门每年对全市监管银行组织考核评价，考评合格的，可在下一年度继续承接商品房预售资金监管业务；考评不合格的，暂停承接商品房预售资金监管业务，待整改合格后予以恢复。对于未履行商品房预售资金监管职责及无法承担资金监管工作的，终止承接商品房预售资金监管业务。

第十二条 监管银行要做好监管账户监控，定期与监管实施机构进行对账，发现开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当立即停止拨付并告知监管实施机构，便于监管实施机构及时作出处理。监管账户和开发企业在监管银行开设账户（以下简称“企业账户”）被人民法院采取保全、执行等措施时，监管银行应及时通知住建部门，并于收到人民法院司法文书的当日，将司法文书上传至监管系统。

第四章 监管账户

第十三条 开发企业在中标银行名录中选择一家作为本商品房项目预售资金监管银行，监管实施机构按照一次预售许可对应一个账户的原则，开设预售资金监管账户（以下简称“监管账户”）。

第十四条 开发企业在申请商品房预售许可前，应当向项目所在地住建部门申请开设监管账户，并提交项目基本情况、建设进度计划、工程付款计划等与预售资金监管相关的材料。项目开发贷款已发放资金与预售资金实施联动监管。有开发贷款的项目，开发企业及放贷人还应提交借款协议、放款情况及其他相关材料，确保已发放贷款合法依规用于工程建设。项目所在地住建部门审核后，批准设立监管账户。开发贷款发放中存在未专项用于工程建设、放款额度与工程建设进度明显不符或其他违规行为的，由住建部门会同金融监管部门进行调查，调查期间，暂缓批准设立监管账户。开发企业将预售项目向银行以外的单位、个人以抵押等方式进行融资获取的资金，参照开发贷款资金管理。

第十五条 住建部门或其委托的监管实施机构、开发企业、监管银行按照申请预售许可批次，共同签订预售资金三方监管协议。三方监管协议应包括商品房项目基本情况、监管账户、监管额度、预售资金收存及支取方式、权利义务、违约责任、争议解决方式等内容。

第十六条 住建部门、开发企业应当分别在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明监管银行及监管账户信息，并在部门门户网站和商品房销售现场显著位置进行公示。

第十七条 监管账户一经设立，原则上不允许变更。如确需变更，经住建部门同意后，重新签订三方监管协议，并在销售现场公示并告知购房人，同时将原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户。变更期间不予办理预售资金收存、拨付等业务。

第十八条 预售商品房完成房屋所有权首次登记的，开发企业可向监管实施机构申请解除预售资金监管。监管实施机构审核同意后，监管银行办理监管账户注销手续。项目后期存在质量保修和农民工工资支付等涉稳风险的，项目所在地住建部门可会同属地根据“一项目一策”原则制定剩余预售资金使用方案，处置化解矛盾。

第五章 监管额度

第十九条 监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，具体标准由住建部门根据商品房项目房屋结构、工程造价、交付条件等因素，结合一定比例调节系数确定，并根据实际情况动态调整。成品住房应根据毛坯和装修部分的工程造价分别确定相对应的监管额度。监管额度可以按栋分别核算。

第二十条 商品房预售资金分为监管额度内资金和监管额度外资金。监管额度内资金不同于开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于本项目有关的工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。监管账户内超出监管额度的资金为监管额度外资金，在保证项目工程进度和房屋按期竣工交付的前提下，可由开发企业提取使用。

第二十一条 商品房预售资金实行差异化监管政策，住建部门可结合开发企业的信用情况、经营状况、抵押登记因素、改善型住宅开发建设情况等调整监管额度和拨付节点。对于严重违法失信企业及存在交付、办证风险的项目，可另行制定监管具体措施。

第二十二条 经项目所在地住建部门批准，开发企业可凭商业银行出具的符合条件的保函等，置换一定比例的监管资金额度。

第六章 资金收存

第二十三条 开发企业应当协助购房人通过专用POS机或银行转账等方式，将缴纳的购房款全部直接存入三方监管协议约定的监管账户，不得以其他任何形式违规收取购房款。购房人申请贷款的，贷款银行和住房公积金管理中心应将贷款直接发放至对应的监管账户。

第二十四条 监管银行在监管账户收到购房人缴纳购房款后，应将对应款项存入监管账户的信息实时上传至监管系统。在办理网签备案前，应当核对预售资金到账情况，满足条件的，予以合同备案。监管银行应密切关注监管账户资金收存情况，对开发企业擅自将购房款转入非监管账户、购房贷款未直接发放至监管账户等应及时向监管实施机构报告。

第七章 资金拨付

第二十五条 开发企业申请拨付监管额度内资金，应当由监管实施机构批准，并应满足相应的工程建设进度要求。首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记，具体拨付节点、对应拨付比例和拨付方式由住建部门确定。对于其中的关键节点，监管实施机构在拨付前应当征求项目所在地住建部门意见。

第二十六条 项目监管额度内资金，应定向拨付至本项目相关参建单位。项目有开发贷款的，监管实施机构和监管银行应当根据预售资金和开发贷款资金联动监管的要求，结合开发贷款的发放和偿还情况，审慎拨付预售监管资金，申请向相关参建单位拨付的监管资金和已发放的开发贷款资金总计不得超过相关工程施工实际需求。开发企业申请拨付监管额度外资金时，应当优先用于偿还开发贷款（含贷款本金、利息及其他合理约定费用）及其他合理支出。项目无开发贷款或开发贷款已结清的，监管额度外资金可根据开发企业申请拨付至企业账户进行使用。

第二十七条 在项目竣工验收备案完成、项目抵押全部解除后，经住建部门批准，开发企业可申请提取监管额度内资金用于缴存相应的住宅专项维修资金、更新改造资金、商品房工程质量保证金等费用。

第二十八条 开发企业与购房人解除商品房买卖合同，需退还已缴纳预售资金的，若监管账户累计进账金额未达到监管额度，且未进行过监管资金拨付的，由开发企业申请从监管账户中拨付相应款项的资金至企业账户并退还至购房人；若监管账户累计进账金额超过监管额度，由开发企业自行结算退款，不在监管账户中另行列支。

第八章 应急机制

第二十九条 当开发企业出现重大质量安全事故、重大经营风险、重大矛盾纠纷、严重失信和违法违规行为等，可能导致项目停工、逾期交付等严重侵害购房人合法权益的情形时，监管实施机构应当及时启动应急机制，对预售资金实施重点监管。

第三十条 监管项目因不可抗力影响或风险处置需要，确需提前使用监管额度内资金用于工程建设、风险化解的，在落实资金回补措施的前提下，经属地核实确认，报住建部门批准，可依申请应急使用监管资金，同时对预售资金实施重点监管。

第三十一条 对被实施预售资金重点监管的房地产项目，住建部门会同属地制定“一项目一策”工作方案。工作方案应当包括监管实施部门、资金使用计划和监管专用账户信息等内容。工作方案中资金使用应当优先保障工程建设竣工交付，兼顾化解风险矛盾，资金使用节点根据风险处置需要设定。实施机构应当配合做好预售资金重点监管措施指导协调，按揭贷款银行和公积金管理中心应当配合将按揭贷款直接存入指定监管专用账户。

第三十二条 监管资金被人民法院冻结，开发企业、商品房建设工程款债权人、材料债权人、租赁设备款债权人等请求以监管账户资金支付工程建设款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或购房人因购房合同解除申请退还购房款，经住建部门审核同意，监管银行应及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。

第九章 监督管理

第三十三条 市住建局、人民银行南通市分行、金融监管总局南通监管分局会同各地住建部门建立联动工作机制，按照预售资金监管职责对开发企业、商业银行在预售资金的使用和监管方面进行监督指导，发现开发企业抽逃、挪用预售资金以及商业银行违规扣划预售资金等违法违规行为的，按照各自职责及时进行处置。

第三十四条 开发企业存在将预售资金擅自转入非监管账户、要求贷款银行将购房贷款划转至非监管账户、提供虚假材料申请拨付预售资金等违规行为的，由所在地住建部门责令其限期整改。对于情节严重且逾期未整改到位的，所在地住建部门应及时报告市住建局，市住建局会同市级相关部门实施联动处置，包括暂停该开发企业及关联公司在项目所在地直至全市行政区域内所有商品房项目的监管资金拨付、土地市场竞买等，将其违规行为予以公示。涉嫌违法犯罪的，移交司法等相关部门处理。

第三十五条 监管银行违反预售资金三方监管协议约定，未经监管实施机构核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回，无法追回的依法承担相应赔偿责任。监管银行存在违反商品房预售资金监管办法、预售资金监管金融服务协议及三方监管协议等约定的，由住建部门责令限期改正；拒不改正、情节严重或者造成严重后果的，由住建部门暂停或终止其承接预售资金监管业务，公开通报并移送金融监管机构依法查处。

第三十六条 各商业银行未按规定将购房人的按揭贷款发放至监管账户或配合开发企业将购房款违规收存至非监管账户的，由金融监管机构予以查处。在资金监管银行目录内的，住建部门可终止其承接预售资金监管业务。

第三十七条 建筑施工单位、监理单位提供虚假材料或采取其它方式协助开发企业违规申请拨付使用预售资金的，由住建部门依法依规对相关责任单位和责任人予以处理，并向社会公示。

第三十八条 监管机构及商业银行工作人员在预售资金监管、收存、拨付过程中，存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等行为的，依法依规依纪予以处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十章 附则

第三十九条 各地住建部门可结合工作实际，出台实施细则。

第四十条 本办法自2024年10月1日起施行，有效期至2029年9月30日，《南通市区新建商品房预售资金监管办法》（通房发〔2018〕122号文发布）同时废止。本办法施行前已取得预售许可证的商品房项目继续沿用原有的规定办理。

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